【為了此篇文章我可是非常認真的翻查法規及之前的資料，請來賓掌聲鼓勵鼓勵！啪啪啪啪！結論是寒舍一切合法！農業發展、農地使用等憂國憂民的議題不在我的討論範疇，我只是一個小小的死老百姓。】

感謝邱大委員對農業發展的投入，這下我又要開始擔心我們到時候使用執照的申請會不會因此被刁難……還是也要我實際耕作呢？我家今年二月開始產出幾十顆草莓的盆栽最近死了，害我11月想開始收成的希望落空，這讓我再一次確定自己是黑手指，不然問問C大以前辦公室裡面的植物到底存活率有多少，我猜不到10％，活著的那10％確定都不在我管轄範圍內。上次我不小心把金錢樹這種號稱「插在土裡不活也難」的植物種死，被恥笑很久，要我種農產品或經濟作物來營生，台灣的經濟一定會被我搞垮。不不不，不要說台灣經濟這種救國救世的情懷，我會餓死先。我是說真的。
但我們買了農地也正在蓋農舍，就如同我在FB上所說，我們夫妻倆不是農夫身分，在下只是一個流浪還沒到終點的代理代課教師，阿成則是不知民間疾苦的小學主任，為什麼我們可以辦得到？我不清楚什麼天大的法規脈絡，但這也許可以從我們買地自建的程序一步一步說起。
一、買農地的考量
當初在魚池附近看地，建地一坪約莫5萬元的價碼（先不管哪種建地，也不管生活機能等），也就是說如果要蓋地坪30幾坪的房子，買地大約需要250至300來萬，因為即使是建地也不可能全數蓋滿，除法規的確限制以外，總要留個小小的庭院或與鄰居建物間的安全與隱私距離。那如果一樣是300萬的購地成本，我也許可以買到2至3分農地，大概是600多坪（註一），而託邱委員的福，大家現在應該都知道農地蓋農舍只能蓋1/10（註二），這樣我們可以有60坪的地坪來蓋屋，還有500多坪的空地可以使用，看要蓋網球場還是游泳池（大誤，在風頭上我們絕對不能承認我們買農地有農業以外的使用考量），看是要蓋農業資材室還是挖一個大的蓄水池灌溉用。
不過基於法規限定，當時看了好幾筆土地都要以2.5分做基準然後往上看（註三），2.5分以上的農地再怎麼偏僻再怎麼便宜，大概也都是要好幾百萬來買，可能也都破了我說的300萬，拉高了購地成本。如果屋子真的以我們希望的只蓋一層樓，蓋滿1/10也有75坪左右，那請問其他9/10的土地我要幹嘛用？種草還要除草哩，難不成真的叫我大面積種植農作，然後看著它們死掉？
剛好我在網路上看到現在這個基地是1.3分，約莫384坪，價位也算合理；或者應該這麼說吧，我們買得比行情貴，之所以決定下手，是因為我跟阿成說，它的單價的確比周邊高，但是如果單價低，總面積高，整筆土地的支出仍會居高不下，倒不如買面積符合需求且總價可以接受的地。
又因為該農地原地主是70幾年繼承這比土地，符合農業發展條例修正以前之規定即可興建農舍（註四），這就是所謂的老農，無論農地大小，都可以興建1/10的面積。該法修正之後，如我前文所說，要2.5分的土地始能興建農舍。

註一：1分≒293坪
註二：【農業用地興建農舍辦法】第6條第1項第3款「申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。」
【實施區域計畫地區建築管理辦法】第5條「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十（這一句比較白話，直接點出建蔽率是10％），建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○‧五公尺，但最大基層建築面積不得過三百三十平方公尺。」
註三：【農業用地興建農舍辦法】第3條第1項第3款「申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。」
註四：【農業發展條例】第18條「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。」

二、原地主配蓋農舍
假設是新法的話，除了土地面積要2.5分，還要取得土地2年以後才能蓋，蓋好之後又要等5年才能再買賣（註五）。這樣一搞，我不就要等到天荒地老……幸好幸好，原地主符合資格。
若當時看上農地即先進行買賣交易，我就永遠蓋不了合法的房屋了，所以應以原地主名義蓋好農舍後再買賣，此舉可以讓我們的農舍合法，但是比較需要擔心的是房子蓋在別人的土地上，尤其蓋一棟房子經歷設計、建造等過程，1年以上的時間是跑不掉的，屆時如果對方不認帳的話，會非常非常麻煩，於是我們選擇用簡易的方式來處理，就是俗稱的「配蓋」。以地主名義申請建蓋一個小小農舍，取得該農舍使用執照之後，立即辦理過戶。如果你在鄉間田地裡看到一戶小小鐵皮屋，別懷疑，大部分都是地主蓋來方便買賣，如果不這樣做，農地它永遠都是農地，蓋後此農地等於有1/10具有建地的功能可以蓋屋，脫手時價值翻倍。所以大部分具老農身分的地主會這樣處理，而我們遇上的地主可能是比較不清楚狀況的，所以當時過程花了很多時間在溝通。
那時候有一連串曲折的過程，先是因為地主與我們素昧平生，把所有文件的影本還有印章都交給代書，她的心中想必是非常惶恐的，而我們砸錢（雖然不多）在別人的土地上蓋一間鐵皮屋，也是緊張萬分。又因為當時新聞(←點我連結)對豪華農舍有一波的批評浪潮（所以這個問題一直存在，全台灣豪華農舍密度最高、最被詬病的其實是宜蘭，不是屏東，我覺得蘇先生只是倒楣一點，誰叫他是副總統候選人），可能導致農舍審查的行政程序一直拖延，這個過程拖過了我們預期的時間，拖到地主都拿自己的生命像風中殘燭當作理由來催促我們速速處理（是說怕她在這等待過程中走了的話，就會有繼承等問題衍生，搞不好變成不符老農資格，我們房子也別蓋了）。事實上當時為了避免夜長夢多，我們甚至花錢找專業代辦來幫忙跑照，但是據說全魚池鄉公所只有一個人承辦這項業務，他要勘查、要審件、要發照……這位中流砥柱他真的很忙碌。種種因素，我們的過戶整整花了八個月的時間。
申請農舍興建需備資料（這裡的資料都是原地主所提供），我們直接用農業用地興建農舍辦法法條來說明最簡單。
【農業用地興建農舍辦法】依本條例（農發條例）第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：（這句話白話文來說，應該是具以下資格者即表示符合農民資格？！不知道我有沒有會意錯誤？那我真不明白邱委員在盧三小。）
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者→身分證或戶籍謄本

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限→戶籍謄本。當時地主有從其居住地遷戶籍，還好還好沒有明文規定老農戶籍登記要滿2年。遷完戶籍，申請建照之後或是拿到使用執照之後，地主又把戶籍遷回去了。
三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限→依前文所述，本案不在此限。
四、申請人無自用農舍者→無自用農舍證明書，申請文件如下：
(1)申請書（公所提供格式，照實填寫即可）
(2)審查表（公所提供格式，照實填寫即可）
(3)無自用農舍切結書（公所提供格式，簽名即可）
(4)從事農業生產證明切結書（公所提供格式，簽名即可）
(5)所有耕地之土地及房屋清冊（公所提供格式，照實填寫即可）
(6)總財產查詢清冊（國稅局查詢）
(7)地籍圖謄本（地政事務所申請）
(8)土記登記謄本
(9)戶籍謄本（戶政事務所申請）
(10)農業用地作農業使用證明（如下方第五點）
(11)現場相片（一個月內的相片，能明顯看見農作物為佳，當時整片檳榔樹，要不看見都很難啊。）

      
五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地→農地農用證明，申請此證明的文件又有以下：
(1)申請書（公所提供格式，照實填寫即可）
(2)審查表（公所提供格式，照實填寫資料即可），空白處是給公所承辦人員蓋章用的）印象中公所收件後會派人實地勘查，我曾帶領農經科小姐及建設科先生過去指界。基本上就單純告知基地確切位置而已，不過當時小姐有問我買地是不是要蓋農舍等看似閒聊的話題，但我們這種想很多的人，就會覺得她在蒐集資料，不過我也都是據實以告，沒有特別隱瞞或欺騙。有興趣可以去自行下載一份來看看，各鄉鎮差不了太遠。
(3)會勘記錄表（公所提供格式，照實填寫資料即可，功用同上）
(4)戶籍謄本（一個月內）
(5)最近地政機關核發土地之土地登記簿謄本及地籍圖（一個月內）
(6)相片兩張
(7)農地使用證明書3份（公所提供格式，照實填寫即可），最後應該就是在這一張上面蓋章核發。
 
六、另外，依據【農業用地興建農舍辦法】第5條
起造人申請建築農舍，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣(市)主管建築機關申請建造執照：這些我們建築師協助處理。
一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、基地面積、建築面積、建蔽率、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。
二、主管機關依第三條規定核定之文件。
三、地籍圖謄本。
四、土地權利證明文件。
五、土地使用分區證明。
六、工程圖樣：包括農舍平面圖、立面圖、剖面圖，其比例尺不小於百分之一；及農舍配置圖，其比例尺不小於一千二百分之一。
另可參考【建築法】第30至32條條文。

註五：農業用地興建農舍辦法第3條「……且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。」農業發展條例第18條「……其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。」

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成家，從一個小小的夢想開始

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